Tweede woning via uw vennootschap: gratis wonen of toch (marktconforme) huur betalen?

I.                         Gratis wonen

Als u gratis in een pand van uw vennootschap woont, wordt u belast op een voordeel alle aard (VAA). Dat VAA is gelijk aan het geïndexeerd kadastraal inkomen (ki) × 5/3 × 2. Is de woning gemeubileerd op kosten van uw vennootschap, dan moet dat VAA nog eens met 5/3 vermenigvuldigd worden. U woont bv. gratis in een appartement met een geïndexeerd ki van € 1.000. Is dat niet gemeubileerd, dan is het VAA gelijk aan € 1.000 × 5/3 × 2 = € 3.333,33. Is dat wel gemeubileerd, dan bedraagt het € 3.333,33 × 5/3 = € 5.555,55. Kortweg is het VAA voor een niet-gemeubileerde woning dus gelijk aan het geïndexeerd ki × 3,3333 en voor een gemeubileerde woning aan het geïndexeerd ki × 5,5555.

U moet op het VAA privé belastingen en sociale bijdragen betalen. Hoeveel het VAA u effectief kost, hangt af van hoeveel loon en andere voordelen u al heeft. Voor 2025 wordt de belasting berekend tegen het hoogste tarief (50% + gemeentebelasting) op het stuk van uw belastbaar inkomen dat hoger is dan € 49.840. Aangezien u echter alleen belastingen en sociale bijdragen betaalt op het VAA en het VAA in de meeste gevallen lager ligt dan de normale huurprijs/marktprijs, kost dat u privé dus een stuk minder dan gewoon de huur betalen.

Uw vennootschap betaalt de aankoopprijs van de volle eigendom of het vruchtgebruik van de woning, de kosten van het onderhoud en de onderhoudsherstellingen en eventueel ook de kosten van de nutsvoorzieningen. De afschrijvingen van de aankoopprijs van het gebouw (niet van het grondaandeel), de onderhoudskosten en de kosten van de nutsvoorzieningen zijn voor uw vennootschap aftrekbaar als u kunt aantonen dat ze die kosten gemaakt heeft om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden (art. 49 WIB 92). Dat bewijs is problematisch voor een pand dat u gratis gebruikt. U moet de aftrekbaarheid van de kosten dan verantwoorden met de zgn. bezoldigingstheorie en/of, voor een pand in volle eigendom, de zgn. meerwaardetheorie, maar de kans dat de fiscus en de rechter die argumentatie verwerpen, is erg groot. Meestal zal de aankoop van het pand voor uw vennootschap dus geen aftrekbare kost zijn en zal uw vennootschap er dus geen vennootschapsbelasting mee kunnen besparen.

II.                      Huur betalen

Kiest u ervoor om wel huur te betalen aan uw vennootschap, dan bepaalt u in principe zelf hoeveel. Houd er echter rekening mee dat de fiscus de aftrek van de afschrijvingen en andere kosten door uw vennootschap kan weigeren als het op het moment van de aankoop van (het vruchtgebruik van) het pand al duidelijk is dat de investering structureel verlieslatend is. Dat is dus het geval waarbij de huur nooit hoger zal liggen dan de kosten en de investering dus nooit winstgevend zal zijn voor de vennootschap (Cass., 21.06.2019; Gent, 13.02.2018 en 03.11.2020). Dat is zeker zo als het om vruchtgebruik gaat, aangezien uw vennootschap dan geen winst kan maken op de verkoop van de woning. Het belangrijkste om te onthouden is dat u het best een marktconforme huurprijs betaalt. Dat is de huur die uw vennootschap zou aanrekenen, of effectief aanrekent, aan gewone huurders die buitenstaanders zijn en niets met uw vennootschap te maken hebben.

Als u aan uw vennootschap huur betaalt die gelijk is aan het bedrag van het VAA, kunt u weliswaar niet meer belast worden op een VAA, maar dat betekent niet dat de kosten dan aftrekbaar zijn voor uw vennootschap. Meestal zal de verhuur dan namelijk nog altijd structureel verlieslatend zijn.

Als de huurprijs hoger ligt dan de kosten, is er een belastbaar inkomen voor uw vennootschap, waarop ze dus 20% of 25% belastingen betaalt. Zijn de kosten groter dan de huur, dan is het verschil aftrekbaar. Het geval van een structureel verlieslatende investering buiten beschouwing gelaten, kan de fiscus namelijk de aftrek van de kosten niet weigeren wegens het enkele feit dat de kosten (in sommige jaren) groter zijn dan de huurinkomsten (Cass., 23.04.2010; Antwerpen, 27.02.2018).

De huur die u zelf privé betaald heeft, bent u niet kwijt, maar zit nu in de winst van uw vennootschap. Om de pil van het betalen van een marktconforme huur te verzachten, kan ze u dus een dividend uitkeren. Hoeveel houdt u daaraan over? Eerst moet de vennootschap natuurlijk vennootschapsbelasting betalen en daarna is er nog roerende voorheffing van in principe 30% verschuldigd. Er zijn nog lagere tarieven mogelijk in het kader van de VVPR-bis of de liquidatiereserve, maar die laten we hier buiten beschouwing.

III.                   Cijfervoorbeeld

We verduidelijken met een voorbeeld. Stel dat uw vennootschap initieel een winst van € 50.000 heeft. Ze koopt nu een appartement waarvan de jaarlijkse kosten van de afschrijvingen, de interesten, het onderhoud, de syndicus, enz. € 12.000 bedragen. Er is een VAA van € 9.350 (barema 2025, het ki van de woning bedraagt € 750). Er zijn nu drie scenario’s mogelijk:

1. U betaalt geen huur, u wordt belast op een VAA en de kosten van het appartement worden aanvaard.
2. U betaalt geen huur, u wordt belast op een VAA en de kosten van het appartement worden verworpen.
3. U betaalt huur, u wordt niet belast op een VAA en de kosten van het appartement worden aanvaard.

De normale huur bedraagt € 13.000 per jaar. Uw vennootschap betaalt u die terug als dividend.

	U betaalt geen huur (er is wel een VAA)		U betaalt huur (er is geen VAA)
	Kosten aftrekbaar	Kosten verworpen
Situatie in de vennootschap	Scenario 1	Scenario 2	Scenario 3
Initiële winst	€ 50.000	€ 50.000	€ 50.000
– Aftrekbare kosten van het appartement	– € 12.000	-	– € 12.000
+ Belastbare huuropbrengsten	-	-	+ € 13.000
= Resultaat: belastbaar	€ 38.000	€ 50.000	€ 51.000
– 20% vennootschapsbelasting	– € 7.600	– € 10.000	– € 10.200
Wat kost het de vennootschap netto?	–  €  19.600	–  €  22.000	–  €  9.200
Situatie privé
Belastbaar VAA	€ 9.350	€ 9.350
Belastingen en sociale bijdragen op VAA (60%)	€ 5.610	€ 5.610
Betaalde huur			€ 13.000
Brutodividend (huur min 20% vennootschapsbelasting)			€ 10.400
30% roerende voorheffing op dividend			– € 3.120
Wat kost het u netto?	€  5.610	€  5.610	€  7.280

In scenario 3 kost het u privé wat meer, maar tegelijk kost het voor uw vennootschap veel minder. Scenario 2 is het duurste voor de vennootschap. Scenario 1 is erg onwaarschijnlijk. We legden al uit dat de kans klein is dat de vennootschap de kosten zal mogen aftrekken als u geen normale huur betaalt. Vanuit die optiek valt scenario 3 dus zeker te overwegen. Van elke € 1.000 aan huur die u betaalt, krijgt u namelijk € 560 terug, waardoor het u netto maar € 440 kost en tegelijk bent u verlost van eventuele discussies met de fiscus.